【目指せ配当金生活】REITは安定・高利回りな投資先

配当金生活

J-REITはクズ物件?利回り良すぎで怪しい… 一般投資家に人気が薄いREITを徹底解説!

REITが高配当なのは、怪しいからではなく税制上の理由です

高配当銘柄が多いJ-REITをきちんと知って配当金での収入を大きくし配当金生活を目指す!

今一番配当金の高利回りが期待できるのは、ズバリJ-REIT!

主婦投資家でも簡単に購入してきっちり分配金を頂いています(保有銘柄も公開中!)

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J-REITとは

 

J-REITとは、不動産投資信託の事です

 

投資家から集めた資金を投資法人が不動産へ投資

その不動産から得られる賃貸収入や売買益を投資家に分配する 商品です。

 

J-REITと不動産への直接投資の違い

「J-REIT」と「不動産への直接投資」の違いを表にまとめました。

不動産への直接投資J-REIT
購入資金高額 少額(2万程度~)
維持費要(固定資産税・管理費等)不要
分散お金が沢山あれば可能少額で可能
流動性低い高い
利回り表面利回りと実質利回りがある8%超えもあり

不動産の直接投資の利回りについて

不動産の直接投資で使われる利回りには2種類があります。

表面利回り(グロス)・実質利回り(ネット)

表面利回り予想年間家賃収入÷物件購入価格

※表面利回りには維持費や管理費などの諸経費は含まれません。家賃収入は満室時想定予想で実際の金額ではありません。

 

実質利回り=(年間家賃収入ー諸経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)

 

表面利回りが良くても実質利回りで計算し直すと利回りがガクン↓と下がる事もあります。

投資用物件の借り入れは、住宅ローンより金利が高く設定されている場合がほとんどです。実質利回りからローン金利を差し引くと手元に入る利率はわずかになってしまう場合もあります。

 

不動産関連の友達から聞いたよ

 

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J-REITの種類

J-REITはその投資対象により種類が異なります。

J-REIT個別銘柄

投資先の不動産は下記6種類に分類されます
・オフィス
・住居(レジデンス)
・商業施設
・物流施設
・ホテル
・ヘルスケア(介護施設等)

単一用途特化型

6種類の不動産中、1つの種類に特化して投資している型です

複合型

6種類の不動産中、2種類以上の不動産に投資する型です

総合型

6種類の不動産中、3つ以上の種類または種類の限定をしない型です

 

J-REIT関連・類似商品

REITに関連したり、類似してい商品

インフラファンド

インフラファンドはその投資先が事前エネルギー自然エネルギー(太陽光発電など)の施設です。

なので、不動産を投資先とするREITとは少し違います。

しかし、配当金の法人税免除の部分や高配当な点でJ-REITと似ています。

現在5銘柄上場しています。

【追記】2018年年末に新規複合型インフラREITが上場され現在6銘柄になっています

参考 インフラファンドとJ-REITの違い。購入にはちょっと注意が必要です

 

REIT指数連動型ETF

REITの指数に連動したETFです。

REITの個別銘柄よりも少ない金額から投資できます。

ETF(上場投資信託)は、販売手数料+信託報酬等がかかります。
現在8銘柄上場しています

 

REITの5つの魅力

REITの魅力は5つあります。

高利回り

REITの魅力は何といっても利回りの良さですよね。

REITの平均分配金利回りは 4%です。

一番高い銘柄は分配金利回り7%あるものも!

 

少額から購入できる

実は少額の銘柄もあります。

2万円程度で購入できるの銘柄もあります。

 

売買が手軽に出来る

証券取引所に上場しているので、証券会社の口座で株式と同じように売買できます。

 

インフレ対策になる

不動産(固定資産)を投資の対象としているREITは、インフレに対するリスクヘッジになります

 

参考 インフレから大切なお金を守る為に私がしている事

※インフラファンドに関してはインフレはデメリットとなってしまいます

 

分散投資

投資家から集めた資金力で様々な地域の様々な不動産に投資しています。

少ない投資金額で多くの不動産に分散投資する事ができます。

 

優待があるREITもあるよ

 

利回りが良すぎるし、危なくないの?

 

REITを運営している法人は、当期利益の90%を投資家に分配する事を条件に法人税が免除されています。

利益のほぼすべてを投資家に分配してくれるので、高い利回りが実現しています。

 

REITのデメリット

魅力が多いREITですが、もちろんデメリットもあります。

 

元本割れの可能性がある

REITは元本保証の商品ではありません。

分配金が減額したり、購入した額より価格が低くなり損をする可能性もあります

投資ではみな同じ事ですね。

災害等で毀損する事もある

REITはその投資対象が不動産なので、台風・地震などの自然災害でREITが保有する不動産が被害を受ける場合があります。

多くのREITが地域を分散する事によってリスクを回避しています。

 

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REITの購入方法

証券会社の口座を開設後、通常の日本株購入と同じように購入する事が出来ます。

REIT購入のために特別な口座を開く必要はありません。

 

REITの魅力は分配金。分配金をまるまるもらう為にNISA口座での運用がおススメです。

【配当金生活】REITはNISA口座で高利回りを実現
NISA口座活用できていますか?地合いが悪く譲渡益が狙えない時は、高配当REITをNISA口座で購入しませんか?

保有J-REIT

J-REITとインフラ法人を合わせて7銘柄保有しています。

【3308】日本ヘルスケア投資法人
ヘルスケア・高齢者住宅に投資

【3459】サムティレジデンシャル
単身者向けレジデンシャルに投資

【3473】さくら総合リート投資法人
オフィスビルに主に投資

【3476】投資法人みらい
オフィス・商業施設・ホテルに投資

インフラファンド

【9281】タカラレーベン・インフラ投資法人
太陽光発電に投資

【9282】いちごクリーインフラ投資法人
太陽光発電に投資

【9286】エネクス・インフラ投資法人(2019年3月新規購入)
太陽光・風力・水力発電などに投資

まとめ

少額から投資できて、高配当なREITで安定した配当金生活目指したいですね。

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